央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日公布通知，對(duì)房地產(chǎn)融資貸政策作出調(diào)整。1）對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。2）對(duì)保障性住宅建設(shè)貸款的期限從15年延長(zhǎng)到25年。3）金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS，專(zhuān)項(xiàng)金融債券等方式籌集資金用于增加首套房和改善型普通自住房貸款投放。 4）支持高質(zhì)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求，包括試點(diǎn)REITS。
該政策無(wú)疑給當(dāng)前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑，那么到底該政策能否推動(dòng)房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇，甚至造成房?jī)r(jià)像2009年放松類(lèi)似的報(bào)復(fù)性大幅上漲呢？
我們認(rèn)為此次央行房貸放松可能有利釋放部分改善性需求和交易量的復(fù)蘇，并穩(wěn)定房?jī)r(jià)，有助于開(kāi)發(fā)商資金緩解資金壓力，但銀行執(zhí)行意愿和力度有待觀(guān)察。
近期我們觀(guān)察到部分地區(qū)的房地產(chǎn)交易量環(huán)比略有復(fù)蘇，而這一政策文件出臺(tái)，對(duì)部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期可能有所改變，可能會(huì)從觀(guān)望到購(gòu)房，此外之前被認(rèn)定成二套房貸的需求，由于可能的首付（60%-70%下降到30%）和利率的降低（1.1倍基準(zhǔn)vs首套房利率）釋放部分改善性需求。
然而我們認(rèn)為釋放一部分需求可能帶來(lái)交易量的小幅復(fù)蘇和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，但是就現(xiàn)有政策和銀行執(zhí)行情況來(lái)看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)再次如2009年寬松時(shí)期的大幅上漲。
雖然需求有一定釋放，但銀行目前按揭貸款的額度沒(méi)有得到增加，首套房的按揭利率直接下降到基準(zhǔn)利率0.7倍的可能性較小。我們分析，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降，壞賬的升高，部分銀行如大銀行可能會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)偏好，減少對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)貸款，并對(duì)住房按揭貸款有所增加，然而接近年底，很多銀行住房按揭額度已經(jīng)用完，這部分邊際增加有限；而中小銀行貸存比較高，可增加額度也有限，也可能更加傾向于發(fā)放容易證券化或者以各種影子銀行方式出表的企業(yè)貸款；而央行規(guī)定的0.7倍利率只是下限，銀行在資金成本高企的情況下，很難做到——當(dāng)前5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%, 五年期存款利率4.55%，如果打7折中間的利差僅有35bp，如果客戶(hù)對(duì)銀行沒(méi)有其他貢獻(xiàn)，基本是虧本生意。我們認(rèn)為理性的銀行對(duì)首套房貸的折扣應(yīng)該在85-9折左右，不排除少部分銀行定在基準(zhǔn)或者95折左右。
而此次政策3可以使得各銀行將部分房貸做成MBS（抵押貸款證券化）出表，從而間接擴(kuò)大了按揭貸款額度，但短期量不會(huì)很大，而政策在一定程度上拓展了房地產(chǎn)商的融資渠道。
從供求情況來(lái)看，雖然截至10月初，全國(guó)僅剩一線(xiàn)城市沒(méi)有解除限購(gòu)，但目前很多3-4線(xiàn)城市供應(yīng)嚴(yán)重超過(guò)需求，主要城市的庫(kù)存也在歷史高位，短期內(nèi)房?jī)r(jià)大幅上漲可能性較小。
目前中國(guó)香港上市的房地產(chǎn)股票估值仍然處于低位，我們相對(duì)看好高質(zhì)量，財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚并且針對(duì)改善型需求的企業(yè)。
（作者系華安基金全球投資部研究員）
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