REITs，這一金融名詞今年以來密集出現(xiàn)在公眾視野。近期，上交所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)首批項目申報啟動，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點邁進(jìn)了關(guān)鍵的一步。
對于普通投資者來說，公募REITs開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。為了幫助客官們?nèi)媪私獯祟愅顿Y品，小安帶來REITs公開課，今天一起聊聊：公募REITs在中國的發(fā)展如何？基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目有哪些特點？
公募REITs在中國的發(fā)展如何？
我國官方層面對于REITs的研究可以追溯至2001年，在隨后的近20年中，房地產(chǎn)政策的變動客觀上影響了REITs的發(fā)展進(jìn)度。總體上看，中國境內(nèi)REITs市場發(fā)展經(jīng)歷了三個階段。
表：我國REITs的推進(jìn)
（根據(jù)公開資料整理）
一、探索研究階段（2001-2013年）
2004年，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，開啟了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的探索。這一階段的中國REITs市場主要處于探索和研究，境內(nèi)并無正式REITs產(chǎn)品上市。從市場來看，這一階段的實踐主要以境外發(fā)行REITs和銀行間REITs產(chǎn)品為主。
二、類REITs階段（2014-2019年）
2014年中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展REITs試點。這一階段的中國REITs市場正在不斷成長完善，產(chǎn)品以類REITs產(chǎn)品為主。類REITs產(chǎn)品實質(zhì)仍是債務(wù)性融資且是私募發(fā)行。
三、公募REITs階段（2020年至今）
2020年4月證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，同時發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》。這一階段中國REITs市場開始由私募的債務(wù)融資屬性的類REITs產(chǎn)品，開始轉(zhuǎn)向公募的權(quán)益融資屬性的公募REITs產(chǎn)品。
目前來看，截至5月10日，滬深兩地交易所已累計接收并正式受理10單基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs項目申報。其中，上交所6單，深交所4單。
什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？
根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目具有以下要求：
第一，聚焦重點行業(yè)。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項目，重點聚焦七大行業(yè)領(lǐng)域。我國公募REITs聚焦七大行業(yè)領(lǐng)域
資料來源：發(fā)改委，天風(fēng)證券
第二，聚焦重點區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點。
第三，聚焦優(yōu)質(zhì)項目。本次試點資產(chǎn)要求集中在優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，具體要求包括：
我國公募REITs的申報要求
資料來源：發(fā)改委，天風(fēng)證券
過去十幾年，中國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域做了大量的投入，時至今日，新基建投資仍然是拉動中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要驅(qū)動力?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs聚焦重點區(qū)域重點行業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，有望為廣大投資者提供一個全新的優(yōu)質(zhì)投資渠道，是目前大眾投資基建資產(chǎn)的不錯途徑。
風(fēng)險提示：本基金為基礎(chǔ)設(shè)施基金，基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資本基金前，應(yīng)全面了解本基金的產(chǎn)品特性，理性判斷市場，謹(jǐn)慎投資，并承擔(dān)基金投資中出現(xiàn)的各類風(fēng)險，包括但不限于：基礎(chǔ)設(shè)施基金特有風(fēng)險（包括但不限于基金價格波動風(fēng)險、流動性風(fēng)險、發(fā)售失敗風(fēng)險、交易失敗風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營風(fēng)險、利益沖突風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險等）、與本基金基礎(chǔ)設(shè)施項目相關(guān)的風(fēng)險（包括但不限于政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險、集中度風(fēng)險、估值與現(xiàn)金流預(yù)測風(fēng)險）、與本基金相關(guān)法律法規(guī)和交易所業(yè)務(wù)規(guī)則變化的風(fēng)險等。投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資前，應(yīng)認(rèn)真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律法規(guī)、交易所相關(guān)規(guī)則等，對其他可能存在的風(fēng)險因素也應(yīng)當(dāng)有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風(fēng)險評估與財務(wù)安排，避免因參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資遭受難以承受的損失。
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