REITs，這一金融名詞今年以來密集出現(xiàn)在公眾視野。近期，上交所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)首批項(xiàng)目申報(bào)啟動(dòng)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)邁進(jìn)了關(guān)鍵的一步。
對(duì)于普通投資者來說，公募REITs開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。為了幫助客官們?nèi)媪私獯祟愅顿Y品，小安帶來REITs公開課，今天一起聊聊：公募REITs在中國(guó)的發(fā)展如何？基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目有哪些特點(diǎn)？
公募REITs在中國(guó)的發(fā)展如何？
我國(guó)官方層面對(duì)于REITs的研究可以追溯至2001年，在隨后的近20年中，房地產(chǎn)政策的變動(dòng)客觀上影響了REITs的發(fā)展進(jìn)度?？傮w上看，中國(guó)境內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。
表：我國(guó)REITs的推進(jìn)
（根據(jù)公開資料整理）
一、探索研究階段（2001-2013年）
2004年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，開啟了資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的探索。這一階段的中國(guó)REITs市場(chǎng)主要處于探索和研究，境內(nèi)并無正式REITs產(chǎn)品上市。從市場(chǎng)來看，這一階段的實(shí)踐主要以境外發(fā)行REITs和銀行間REITs產(chǎn)品為主。
二、類REITs階段（2014-2019年）
2014年中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，提出積極穩(wěn)妥開展REITs試點(diǎn)。這一階段的中國(guó)REITs市場(chǎng)正在不斷成長(zhǎng)完善，產(chǎn)品以類REITs產(chǎn)品為主。類REITs產(chǎn)品實(shí)質(zhì)仍是債務(wù)性融資且是私募發(fā)行。
三、公募REITs階段（2020年至今）
2020年4月證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，同時(shí)發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》。這一階段中國(guó)REITs市場(chǎng)開始由私募的債務(wù)融資屬性的類REITs產(chǎn)品，開始轉(zhuǎn)向公募的權(quán)益融資屬性的公募REITs產(chǎn)品。
目前來看，截至5月10日，滬深兩地交易所已累計(jì)接收并正式受理10單基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs項(xiàng)目申報(bào)。其中，上交所6單，深交所4單。
什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？
根據(jù)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目具有以下要求：
第一，聚焦重點(diǎn)行業(yè)。從行業(yè)看，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、新型基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目，重點(diǎn)聚焦七大行業(yè)領(lǐng)域。我國(guó)公募REITs聚焦七大行業(yè)領(lǐng)域
資料來源：發(fā)改委，天風(fēng)證券
第二，聚焦重點(diǎn)區(qū)域。優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。
第三，聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。本次試點(diǎn)資產(chǎn)要求集中在優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定、權(quán)屬清晰、手續(xù)完備的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，具體要求包括：
我國(guó)公募REITs的申報(bào)要求
資料來源：發(fā)改委，天風(fēng)證券
過去十幾年，中國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域做了大量的投入，時(shí)至今日，新基建投資仍然是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs聚焦重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有望為廣大投資者提供一個(gè)全新的優(yōu)質(zhì)投資渠道，是目前大眾投資基建資產(chǎn)的不錯(cuò)途徑。
風(fēng)險(xiǎn)提示：本基金為基礎(chǔ)設(shè)施基金，基礎(chǔ)設(shè)施基金與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資本基金前，應(yīng)全面了解本基金的產(chǎn)品特性，理性判斷市場(chǎng)，謹(jǐn)慎投資，并承擔(dān)基金投資中出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，包括但不限于：基礎(chǔ)設(shè)施基金特有風(fēng)險(xiǎn)（包括但不限于基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)售失敗風(fēng)險(xiǎn)、交易失敗風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利益沖突風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等）、與本基金基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)（包括但不限于政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、集中度風(fēng)險(xiǎn)、估值與現(xiàn)金流預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)）、與本基金相關(guān)法律法規(guī)和交易所業(yè)務(wù)規(guī)則變化的風(fēng)險(xiǎn)等。投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資前，應(yīng)認(rèn)真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)法律法規(guī)、交易所相關(guān)規(guī)則等，對(duì)其他可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素也應(yīng)當(dāng)有所了解和掌握，并確信自己已做好足夠的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與財(cái)務(wù)安排，避免因參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資遭受難以承受的損失。
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