根據(jù)香港 Cental-City Leading Index（中原地產(chǎn)二手房指數(shù)）顯示，香港房?jī)r(jià)從2008年底部到現(xiàn)在已經(jīng)翻了一倍多，而2012年初至今更有20%的漲幅。香港政府從2010年8月開(kāi)始采取了一系列緊縮政策，如提高房貸首付比例，增加印花稅等。但這一系列措施并未使得房?jī)r(jià)下降，香港房?jī)r(jià)僅在2011年下半年小幅調(diào)整后繼續(xù)上漲至今。
造成房?jī)r(jià)上漲的原因基本上有兩個(gè)方面，即長(zhǎng)期低利率/負(fù)利率和供求不平衡。
長(zhǎng)期低利率/負(fù)利率方面。由于香港長(zhǎng)期處于負(fù)利率時(shí)代（存款利率幾乎為0），雖然香港而租金回報(bào)率只有3%左右，但房貸利率更低，平均只有2.2%左右，依然是正回報(bào)，目前來(lái)看低利率會(huì)維持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。
供求不平衡方面。香港特區(qū)政府的及美聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2007年-2011年平均每年住宅完工量只有接近1萬(wàn)套，大幅低于近20年歷史上平均的2萬(wàn)套完工量。而2013年預(yù)計(jì)完工量?jī)H可以從2012年的1.2萬(wàn)套增加到1.5萬(wàn)套。從需求端來(lái)講，香港過(guò)去10年平均每年新增的住戶數(shù)2.8萬(wàn)戶左右，每年結(jié)婚的新人有4.8萬(wàn)對(duì)左右，預(yù)估每年對(duì)一手房的本地剛性需求在1.5萬(wàn)套以上，而非本地需求在5000-6000套左右。
為了抑制房地產(chǎn)泡沫，特首梁振英近期迅速出臺(tái)了一系列政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。其中幾條重要措施的分別是：
1）進(jìn)一步提高外地購(gòu)房者的首付，外地人首付比本地人高出20%（原來(lái)10%），并將償債比例要求從50%降低到40%
2）將特別印花稅的稅率及期限提高，期限從2年提高到3年，稅率從原來(lái)的5%-15%提高到10%-20%.
3）買(mǎi)家印花稅：非香港永久居民購(gòu)房將需要額外多付15%的買(mǎi)家印花稅。
4）中長(zhǎng)期將提高土地供應(yīng)。
以上措施除4以外，主要是針對(duì)投機(jī)行為及壓制外地人購(gòu)房需求，尤其是買(mǎi)家印花稅一項(xiàng)，可能會(huì)減少部分非本地（主要是來(lái)自大陸地區(qū)）的需求，這部分需求在2012年3季度占總交易量的10%左右，其中占高端項(xiàng)目交易量的28%。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年3季度的一手房市場(chǎng)高端項(xiàng)目交易總額的50%來(lái)自大陸。
從短期來(lái)看，政府嚴(yán)厲的政策可能使得交易量在短期內(nèi)有所下降，投機(jī)需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)可能小幅調(diào)整，而中期來(lái)看，低利率及供求的不平衡仍未得到解決，房?jī)r(jià)難以大幅下跌。
政府也提出了中長(zhǎng)期每年供應(yīng)增加到2萬(wàn)套每年的土地政策，而面對(duì)未來(lái)可能的供應(yīng)增加，香港開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式可能會(huì)發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變：從囤地，開(kāi)發(fā)緩慢，定價(jià)較高，專(zhuān)注于高端產(chǎn)品的模式，轉(zhuǎn)變到快速開(kāi)發(fā)，快速周轉(zhuǎn)，適中定價(jià)，來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額及盈利的增長(zhǎng)。
?。ㄗ髡呦等A安基金全球投資部研究員）
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