上海首單消費公募REITs來了！
5月24日，中國證監(jiān)會發(fā)布了準(zhǔn)予華安百聯(lián)消費REIT注冊的批復(fù)。上交所信息披露同時顯示，華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的項目狀態(tài)已更新為“通過”。
以“又一城購物中心”為底層資產(chǎn)
華安百聯(lián)消費REIT正式獲批
5月24日，百聯(lián)股份發(fā)布公告稱，近日，上海證券交易所出具了《關(guān)于對華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市及華安資產(chǎn)百聯(lián)又一城資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議的函》，對基金上市和資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓無異議。
近日，華安基金收到中國證監(jiān)會出具的批復(fù)，準(zhǔn)予華安基金注冊華安百聯(lián)消費封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為21年，募集份額總額為10億份。同意華安基金為基金管理人，工商銀行為基金托管人。應(yīng)自本批復(fù)下發(fā)之日起6個月內(nèi)進(jìn)行基金的募集活動，募集期限自基金份額發(fā)售之日起不得超過3個月。
百聯(lián)股份表示，為響應(yīng)上海市“REITs20條”政策號召，深化國企改革，踐行金融創(chuàng)新，助力公司由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式向輕資產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，公司作為原始權(quán)益人擬以項目公司持有的上海又一城購物中心項目作為基礎(chǔ)設(shè)施項目申報發(fā)行公募REITs。
位于上海市楊浦區(qū)核心商圈的“又一城購物中心”于2007年開業(yè)，已穩(wěn)定運營逾17年，建筑面積約12.5萬平方米，包括地面9層和地下3層，輻射了周邊約200萬的常住居民及流動客群，是一家集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能業(yè)態(tài)于一體，堅持中高檔經(jīng)營定位的購物中心，薈萃了2000余種國際、國內(nèi)的精選品牌。值得一提的是，“又一城購物中心”特別定位為引領(lǐng)商圈品質(zhì)消費標(biāo)桿的品質(zhì)家庭型購物中心，同時以菁英白領(lǐng)及大學(xué)生為次核心群體，滿足其娛樂、社交及潮流網(wǎng)紅打卡的需求。
據(jù)悉，“又一城購物中心”的資產(chǎn)估值為23.32億元。該項目年出租率歷史五年為95%以上，客流量超1900萬人次。2020年以前，該項目歷史出租率均為100%。自2023年以來，項目整體處于恢復(fù)期，2023年度項目銷售額為10.75億元，營業(yè)收入為2.53億元，較上一年度實現(xiàn)大幅增長。
百聯(lián)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將持續(xù)堅定賦能百聯(lián)消費REIT項目的推進(jìn)，主要將以三個方面為重要抓手：一是通過百聯(lián)集團(tuán)商戶資源賦能本項目的租戶資源儲備。當(dāng)前，百聯(lián)已儲備超過3000家供應(yīng)商可作為本項目的租戶資源儲備。二是通過百聯(lián)集團(tuán)數(shù)字化、信息化支持賦能本項目的運營。REIT發(fā)行后，項目公司仍可使用百聯(lián)會員系統(tǒng)、云店系統(tǒng)和業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)。三是通過百聯(lián)集團(tuán)的咨詢支持，將持續(xù)為本項目在戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)態(tài)調(diào)改、戰(zhàn)略品牌引進(jìn)等方面提供經(jīng)驗幫助方面的賦能。
盤活存量資產(chǎn)
百聯(lián)集團(tuán)資產(chǎn)證券化戰(zhàn)略不斷提速
去年以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點資產(chǎn)的步伐持續(xù)推進(jìn)。
2023年3月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs的試點范圍，并提出優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，REITs的發(fā)展來到一個新的起點。
2023年10月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，正式將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。
2024年3月，首批3單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在滬深證券交易所上市，消費公募REITs乘風(fēng)啟航。
正在加快建設(shè)國際金融中心和國際消費中心的上海，有著試點消費REITs產(chǎn)品的天然基因。百聯(lián)集團(tuán)順勢而為，積極響應(yīng)國家政策指引方向和“上海REITs20條”號召，旗下上市平臺百聯(lián)股份于2023年6月正式啟動REITs申報，成為首家申報消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上海上市公司。
“十四五”期間，百聯(lián)集團(tuán)提出打造“以商業(yè)零售為核心，商業(yè)資產(chǎn)、商業(yè)金融、商業(yè)投資為支柱”的“一核三柱”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，一直積極探索嘗試用各類創(chuàng)新金融工具盤活存量資產(chǎn)，資產(chǎn)證券化戰(zhàn)略不斷提速。
2021年9月，百聯(lián)資控完成國內(nèi)首單城市更新CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券），發(fā)行規(guī)模6.5億元，首期CMBS儲架50億元。
2022年11月，百聯(lián)股份完成上海市首單國企商貿(mào)零售行業(yè)權(quán)益型類REITs，發(fā)行規(guī)模約21億，綜合融資成本約3.1％，預(yù)估投資收益約7億元，實現(xiàn)自我造血。
旨在為集團(tuán)公募REITs平臺后續(xù)擴(kuò)募，儲備優(yōu)質(zhì)項目，今年3月，百聯(lián)股份設(shè)立的Pre-REITs基金也已在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會完成備案手續(xù)。
對于發(fā)行公募REITs的意義，百聯(lián)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，有利于公司打造消費基礎(chǔ)設(shè)施的“投、融、建、管、退”完整閉環(huán)，真正實現(xiàn)重資產(chǎn)物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展，符合公司重資產(chǎn)剝離、向輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略，有利于公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式多樣化，探索公司第二增長曲線，并將在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生積極的示范效應(yīng)。
國泰君安研報分析稱，發(fā)行REITs可改善現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；運營管理能力更強的龍頭公司將借助REITs實現(xiàn)經(jīng)營擴(kuò)張；發(fā)行REITs本質(zhì)上是輕資產(chǎn)運營，可以讓零售公司將資源和精力集中于核心的服務(wù)、供應(yīng)鏈管理等業(yè)務(wù)；同時將推動實體零售行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和服務(wù)升級。
上海證券基金評價研究中心高級分析師孫桂平表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為我國普通投資者投資商業(yè)地產(chǎn)便捷的投資工具，一方面，很好地滿足了投資者對商業(yè)不動產(chǎn)的投資需求，另一方面，提升了REITs投資性價比。
業(yè)內(nèi)人士表示，在國家投融資政策支持下，REITs已成為助力實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的助推器和重要金融手段。隨著消費類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)容為市場帶來歷史良機(jī)，萬億消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場發(fā)展可期。
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