2013年2月20日，國務(wù)院總理溫家寶20日主持召開本屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。會議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系， 健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。具體而言，針對此前中國房地產(chǎn)價格、特別是一些城市房價上漲幅度過大，出臺了五條指導(dǎo)性意見，簡稱“國五條”：
1. 完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制
各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
2. 堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房
嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3. 增加普通商品住房及用地供應(yīng)
2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
4. 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)
全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時 交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
5. 加強(qiáng)市場監(jiān)管
加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
要點(diǎn)點(diǎn)評
1. 會議務(wù)實(shí)地指出，“我國仍舊處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變”。說明中央對房價上漲的基礎(chǔ)性原因有著清晰認(rèn)識。“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，說明了調(diào)控的長期性、艱巨性。
2. 相關(guān)政策方面，重新要求個直轄市、計劃單列市以及除拉薩外的省會城市制定房價控制目標(biāo)并建立問責(zé)，這是很嚴(yán)厲的措施。
3. 繼續(xù)嚴(yán)格限購，對已經(jīng)實(shí)施限購的城市，按統(tǒng)一要求完善限購措施；其他(之前未限購的)城市房價上漲過快的，應(yīng)要求及時采取限購措施。因此在限購方面是加碼的。
4. 房貸政策方面，重新提出“嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策”。沒有出現(xiàn)對第二套購房信貸條件的規(guī)定(坊間傳言的二套房貸7成、1.3倍基準(zhǔn)利率)，作為國務(wù)院層面不會做出如此規(guī)定，但不排除后續(xù)細(xì)則出臺這些規(guī)定的可能。
5. 再次提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。這一點(diǎn)并未超預(yù)期。
6. 會議還提出增加商品房住房及用地供應(yīng)，說明地產(chǎn)調(diào)控并不局限于需求調(diào)整，供給端的調(diào)整也被認(rèn)識，這對相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)抢谩?/p>
市場觀點(diǎn)
年度策略報告中，戰(zhàn)略性看多A股市場，提出的三個風(fēng)險：企業(yè)降杠桿、影子銀行、房價上漲。
由于中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線”從而使得銀行壞賬(影子銀行)的風(fēng)險大大降低，這是金融股(特別是銀行股)估值修復(fù)的主邏輯。在中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出發(fā)展是硬道理的總方針之下，貨幣政策、財政政策、地產(chǎn)調(diào)控政策都出現(xiàn)了一些松動跡象。因此需求不足(企業(yè)主動降杠桿)的風(fēng)險也在下降。
在兩個風(fēng)險都下降的情況下，房價上漲的風(fēng)險卻在累積。由此構(gòu)成市場調(diào)整的最大的潛在風(fēng)險變量。
就地產(chǎn)而言，最大的政策變化是由去年年底“支持合理自住與改善型需求”轉(zhuǎn)向“支持自住、堅(jiān)決抑制投資投機(jī)”。兩者的不同和可能的交叉在于第二套房的界定上，可以認(rèn)為是改善型，也可定義為投資或投機(jī)。這成為最大的政策調(diào)控的彈性空間。因此不排除傳聞中的對第二套房限購或者提高成數(shù)與利率的可能。
貨幣政策近期也似乎有微妙變化的可能。首先，四季度報告也再次提出通脹擔(dān)憂；第二，一月份的信貸與社會融資額的超預(yù)期可能引發(fā)央行的從緊微調(diào)，特別是近期的連續(xù)正回購有強(qiáng)化這種市場預(yù)期或擔(dān)憂的跡象。
當(dāng)前“兩會”即將召開，新一屆總理即將正式上任；新一屆政府中各個重要部委的人事變更也可能會陸續(xù)展開。未來的政策動向處于重要的觀察窗口期。
結(jié)論與操作建議
在當(dāng)前諸多不確定性以及風(fēng)險暴露與消化的過程中，確定性盈利增長是最優(yōu)選擇，當(dāng)前的“防御+消費(fèi)+主題”的風(fēng)格有望延續(xù)。建議配置上仍以防御為主，重點(diǎn)配置低估值藍(lán)籌、大消費(fèi)(醫(yī)藥、食品)，規(guī)避周期類品種。等待經(jīng)濟(jì)基本面(復(fù)蘇進(jìn)程)和政策面的進(jìn)一步明朗后再次選擇進(jìn)攻性品種。
如果周期類品種配置較重，則建議忍耐與等待，并優(yōu)化個股品種。畢竟對全年還是樂觀的，短期內(nèi)會比較煎熬。
分享至：
