回顧過去中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一個(gè)比較容易得到的結(jié)論是：固定資產(chǎn)投資是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要穩(wěn)定力量。而在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)行業(yè)投資無疑是占了相當(dāng)?shù)谋戎?。?009年季度GDP增速支出法拆分來看，資本形成（近似固定資產(chǎn)投資）增速從1季度的6.0％穩(wěn)步提高到4季度的8.2％，消費(fèi)增速基本穩(wěn)定在3.8％~4.6％的范圍內(nèi)，而凈出口則提供了4個(gè)點(diǎn)的負(fù)貢獻(xiàn)。
初至今，經(jīng)濟(jì)增速的三大力量出現(xiàn)比較明顯的變化趨勢。其中，消費(fèi)和投資增速開始顯現(xiàn)下降態(tài)勢，而凈出口對(duì)于經(jīng)濟(jì)則提供了正向貢獻(xiàn)。單就分析投資單項(xiàng)來看，政府主導(dǎo)的“鐵公基”投資出現(xiàn)了快速的回落，制造業(yè)投資也呈現(xiàn)緩慢回落態(tài)勢房地產(chǎn)投資增速還維持在高位，1至7月累計(jì)同比增長35.2％。而且，房地產(chǎn)投資完成額占比高達(dá)14.8％，按行業(yè)單項(xiàng)分僅次于制造業(yè)投資?！?
展望未來，我們對(duì)于房地產(chǎn)市場自身調(diào)整從而導(dǎo)致總需求下滑的可能性依然保持高度的關(guān)注，原因如下：
其一，政府態(tài)度決定了房地產(chǎn)市場調(diào)控將會(huì)是個(gè)常態(tài)，不會(huì)容忍房價(jià)在目前基礎(chǔ)上再出現(xiàn)上漲。后續(xù)包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的各項(xiàng)調(diào)控政策也正在緊鑼密鼓的籌備中，隨時(shí)可以依據(jù)需要拋向市場。這也決定了明年購房需求將缺少一塊投資性購房需求。那么從總量上來看，2011年需求應(yīng)該是不如今年。
其二，2010年年初至今單月商品房新開工面積大約為1.5億平方米，而年初至今單月銷售面積僅為6800萬平方米。如果假設(shè)新開工12個(gè)月推向市場形成供應(yīng)，再假設(shè)銷售面積同比增長30％至單月9000萬平方米銷售，明年預(yù)計(jì)的銷售率只有58％左右，以此方法計(jì)算的2008年銷售率為59％。還要說明的是，除了2009年外，往年銷售面積的同比增長率不超過25％，而我們假設(shè)2011年銷售面積同比增長率為30％。
因此，我們認(rèn)為從現(xiàn)在開始的兩個(gè)季度的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將迅速地從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)向?yàn)楣?yīng)大幅度增長。大概率事件是房地產(chǎn)市場的庫存從現(xiàn)在開始累計(jì)，顯著的去庫存的開始最早要等到2011年第二季度才會(huì)發(fā)生。在這之前，周期性行業(yè)可能缺乏整體性的機(jī)會(huì)，但是自下而上的個(gè)股機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)層出不窮。
?。ㄗ髡呦等A安基金管理有限公司策略分析師）
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